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長租公寓求生大戰,租金貸危機一觸即發

2020-02-27 10:39:42 標簽:長租公寓

近日,長租公寓的話題甚囂塵上,自如、蛋殼、青客沒有一家能夠獨善其身。虧損持續,資金鏈緊繃不容忽視。首先來看看作為“長租公寓第一股”赴美上市的青客公寓(QK. US),近日剛發布財報。美東時間2月18日晚間,青客公寓發布了截至2019年9月30日的2019財年年報。先來看看業績基本面,2017財年至2019財年分別實現凈虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

長租公寓求生大戰,租金貸危機一觸即發 圖一

3個財年的累計凈虧損已達12.42億元。而截至2019年9月30日,凈虧損則高達22.775億元。

收入方面,青客公寓在2019財年實現凈收入12.33億元,同比增長38.6%。其中租賃服務收入為10.89億元,為主要收入;增值服務及其他收入為1.45億元,較2018年增長55.5%。

據青客稱,增值服務及其他收入占凈收入比例已從2017財年的2.6%增加至2019財年的11.7%。而該部分收入主要來源于提供互聯網寬帶業務和公共事業服務。

據了解,每個青客租戶每月網費為80元、水費為30元,電費根據使用情況結算。值得注意的是,電費為0.97元/度,但網上針對青客電費計數方面的抱怨從未停息過。

已運營多年的青客公寓,至今仍處于資不抵債的局面。

財報顯示,2019財年青客總資產為17.997億元,總負債為26.106億元,資產負債率為145.06%。此前的2017財年、2018財年青客的資產負債率分別為137.58%、143.74%。

現金流方面,2017財年-2019財年,青客的經營活動現金流凈額分別凈流出0.44億元、1.17億元、0.88億元,連續3個財年經營性現金流凈額為負。

長租公寓求生大戰,租金貸危機一觸即發 圖二

據《證券日報》此前報道,青客公寓業主正在進行維權,共有131位房東表示收到青客公寓的短信通知,稱無法向房東如期繳納租金。這些房東大部分來自長三角,個別來自武漢。

青客表示,與房東的租賃期通常規定為5-6年,或租賃合同鎖定期,并可以再延長2-3年,通常前3年鎖定租金,剩余租賃期每年租金約為5%非復合增長。

財報顯示,截至2019年9月30日,青客共有97297間租賃單元,其中95.1%位于長三角地區,武漢有4371間,北京則為412間。同時,青客公寓還在拓展天津、四川、重慶等地區。

市場猜測青客公寓資金鏈或出現斷裂,事后青客回應稱尚在正常運行中,疫情影響長租公寓行業資金鏈普遍吃緊,但青客資金狀況良好,賬面金額還剩1億多元。

根據財報顯示,截至2019年9月30日,青客期末現金、現金等價物和限制現金為2.51億元。

寧可違約也退租 租金貸占比高

還有一點無法回避,那就是租金貸。

財報顯示,截至2019年9月30日,青客公寓有62.6%的已付租金來自租戶分期付款的租金貸,使用租金貸的租戶比例高達65.4%。

青客公寓還被媒體指出存在“租金貸”亂象,其租金貸模式是用提供折扣的方式,讓租客向金融機構借款,并將所獲貸款即24個月的租金一次性交付青客公寓。當租戶或青客終止租約時,將一次性歸還租金分期貸款的未償還部分即剩余租賃期租金。

2019財年,青客與11家金融機構合作,其中包括華瑞銀行、網商銀行等民營銀行。貸款年利率在4.35%到8.60%之間,未償還本金為7.567億元,并且有16.50%的租客正在申請租金貸。

截至2019年9月30日,第一、第二大金融合作機構分別占未償還租賃貸款總額的53.8%和30.1%。

財報顯示,通常青客的合同租賃期為26個月,2019財年青客與已終止租賃租戶的平均鎖定期為11.3個月,僅有5.5%租戶會選擇到期續租。

值得注意的是,2019財年在青客已終止租賃合同的租戶中,有48.4%租戶在預付款所涵蓋租賃期內終止,并且已終止租賃合同的租戶中的49%是在鎖定期(通常為12個月)到期之前終止合同,將被沒收1-2個月租金。

即使扣除了押金,青客公寓表示仍有可能沒有足夠的資金歸還所有未使用的租金。

更加嚴重的是,自2019年12月13日起生效的《關于整頓和規范房租租賃市場的意見》要求,到2022年底,長租公寓應確保通過“租金貸”這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過30%。

青客公寓已超過監管要求上限兩倍有余。

蛋殼涉租金貸危機 求生大戰開啟

由于“租金貸模式”下,企業可以獲得大量沉淀的資金,因此成為了近兩年長租公寓行業快速擴張的推手。

長租公寓求生大戰,租金貸危機一觸即發 圖三

有數據統計,2018年共有杭州鼎家、上海寓見等45家長租公寓陸續因資金鏈斷裂、經營不善等原因破產,而背后原因之一就是租金貸。

面臨租金貸危機的除了青客,還有蛋殼公寓(DNK. US)。

深圳市委政法委員會發給深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的《關于開展相關排查工作的通知》(下稱《通知》)2月18日晚開始在網絡上流傳。

《通知》提到,近日深圳市發生蛋殼公寓業主因討要租金聚眾維權事件。

內容包括,“發現蛋殼公寓存在‘租金貸’的情況”、“存在較大的涉穩風險”,要求盡快開展排查工作, 全面了解蛋殼公寓及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機構的名稱和數量、貸款人數量和貸款金額等相關情況。

據該份通知顯示,成立于2016年2月的深圳市蛋殼公寓管理有限公司,在深圳簽約業主1.1萬人,房屋1.1萬套,現有租客3.15萬人。

蛋殼公寓招股書顯示,2019年前9個月,蛋殼公寓通過租金貸獲取的租金預付款,占公司租金收入的80%,在2017年、2018年,相應的數據分別達到了90%、88%。

值得注意的是,蛋殼同青客一樣,依舊沒有擺脫虧損境況,2019年前9個月,凈虧損就已達25.16億元。

租金貸為長租公寓企業帶來相當可觀的沉淀資金池,但缺少監管或經營不佳,資金池很可能逐步抽干,造成巨大的金融風險和社會矛盾。

早在2018年,長租公寓因資金池、租金貸、加杠桿等問題頻繁爆雷,以破產跑路收尾,引發杭州、上海等地的主管部門叫停租金貸。

根據統計數據,2019年“爆雷”的長租公寓企業多達45家。

對于租金貸問題,蛋殼公寓目前沒有回應相關傳聞。除此之外,近日蛋殼也因為裁員、拖欠業主租金及要求業主“免租”等傳聞備受關注。

還有另一家自如也同樣陷入疫情期間坐地漲價的丑聞之中,即便其CEO熊林宣稱若有一例實證立刻辭職,鏈家董事長亦轉發站臺。承諾容易實行難,漲價爭論依舊不休。

持續虧損、依靠租金貸、甲醛房、亂扣費、坐地起價等等,長租公寓何時才能趨于正規,擺脫諸多丑聞?

根據中指研究院發布的《2019長租公寓市場年報》,據不完全統計,2018年長租公寓領域,企業獲得融資37筆,約1491億元;而2019年僅有16筆,約360億元,由多筆額變成單筆額,融資持續向頭部集中,預計2020年將持續單筆額的狀況。

在租金貸監管逐步趨緊,疫情期間需求下滑嚴重的情況下,被笑稱為“二房東”的長租公寓企業維持資金鏈、提升造血能力的求生大戰已經上演,自如蛋殼青客前三名都艱難度日,長租公寓大浪淘沙在所難免。

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